La Ville de Marseille inflige des amendes historiques aux propriétaires de locations saisonnières

Amendes historiques à Marseille : le coup de frein judiciaire sur les locations saisonnières

La décision de la Ville de Marseille d’exiger près de 2,5 millions d’euros d’amendes contre quatre propriétaires marquera un jalon dans la régulation touristique. L’affaire, examinée au pôle civil du tribunal judiciaire, cible quarante logements exploités en locations saisonnières sans autorisation claire ni changement d’usage régulier. Dans un contexte de crise du logement, l’objectif affiché par la municipalité est de faire revenir des biens sur le marché locatif classique et de rétablir la légalité dans les immeubles des quartiers les plus sous pression.

Parmi les dossiers, le cas le plus commenté concerne un immeuble du Panier, frappé d’un arrêté de péril simple. Les logements y auraient été divisés et meublés pour de la courte durée, alors que la mise en location y est interdite tant que les travaux de sécurité ne sont pas réalisés. Selon les demandes de la Ville, 1,7 million d’euros d’amendes seraient réclamés pour cet ensemble à haut risque. Cette fermeté judiciaire survient au moment où la municipalité estime que, sur environ 12 000 annonces recensées sur les plateformes, près de 6 000 seraient proposées dans des conditions irrégulières.

Les élus marseillais avancent une ligne claire : le contrôle municipal se durcit et cible les pratiques spéculatives. Le message est double. D’un côté, la Ville assure ne pas vouloir “tuer le tourisme” ni pénaliser les habitants qui louent ponctuellement leur résidence principale (90 jours autorisés désormais). De l’autre, elle entend sanctionner des stratégies d’optimisation qui retirent des appartements au marché classique, où les loyers progressent et l’accès au logement se tend.

Face à elle, la défense évoque un “procès emblématique” et met en cause le timing des procédures, à quelques mois des élections municipales de 2026. Les avocats contestent la manière dont certains constats ont été réalisés et soulignent la diversité des situations : conciergeries mandatées par des propriétaires, appartements souvent vides au moment des contrôles, bâtiments en chantier, etc. Ces arguments seront pesés par les juges avant la décision annoncée pour le 2 février 2026.

Chiffres clés et effets attendus

Pour les habitants des centres anciens, la perspective d’un retour de logements familiaux est perçue comme un bénéfice concret. Des associations de quartier du Panier et de Belsunce décrivent des immeubles quasi entiers dédiés à la courte durée, où le renouvellement des voyageurs casse la vie de voisinage. À l’inverse, des conciergeries locales affirment avoir créé des emplois et participé à l’attractivité touristique. Ce face-à-face interroge : comment protéger les locataires sans fragiliser les professionnels du secteur ? La Ville avance l’outil de la compensation instauré en 2025 (transformer un bien en saisonnier oblige à créer un équivalent en longue durée), pour l’instant peu utilisé mais fortement dissuasif pour les gros portefeuilles.

• 🏛️ 2,5 M€ d’amendes réclamées au total pour des infractions présumées.
• 🏘️ 40 logements concernés, dont des divisions en studios meublés.
• 🧭 Panier, Vieux-Port et hypercentre parmi les zones sous pression.
• 📉 Objectif affiché : ramener des biens vers la location classique.
• ⚖️ Décision judiciaire attendue le 2 février 2026.
• 🛎️ Une conciergerie locale est aussi assignée dans le dossier.

Élément 📊	Détail 🧾	Impact attendu 🚦
Montant total des amendes	≈ 2,5 M€	Signal fort de dissuasion 💥
Logements concernés	40 unités meublées	Retour espéré vers le long terme 🏠
Nombre d’annonces en ville	≈ 12 000	Environ 6 000 jugées illégales ⚠️
Quartier sensible	Panier (arrêté de péril)	Priorité sécurité et logement 👷
Règle des 90 jours	Résidence principale	Tourisme encadré, mixité maintenue 🔄

Dans cette séquence, l’enjeu n’est pas seulement financier. Il s’agit de trancher entre deux visions de la ville : espace de vie pour ses habitants, ou parc d’actifs pour une économie de séjour en expansion. Le dossier marseillais devient une référence nationale.

Les prochains mois donneront la mesure de la portée réelle de ces amendes, mais la tendance est claire : la courte durée est désormais sous surveillance étroite.

Régulation touristique et vie des quartiers : loyers, commerces et voisinage à Marseille

Dans les ruelles du Panier, à Noailles ou vers la Joliette, le débat sur les locations saisonnières s’entend à chaque coin de rue. Les loyers s’envolent pour certains ménages, des immeubles changent de visage et les commerces se spécialisent davantage dans l’accueil des visiteurs. C’est tout l’équilibre d’un quartier qui se redessine. La décision de la Ville d’imposer des amendes record résonne comme un signal : l’immobilier doit répondre d’abord au besoin d’habiter Marseille, tout en assurant un accueil touristique respectueux des lieux et des habitants.

Sur la place de Lenche, une libraire raconte avoir vu partir des familles au profit de séjours courts. Elle note cependant l’apport d’une clientèle de passage pour des événements culturels, notamment l’été. À deux rues de là, un artisan réparateur de vélos observe une saisonnalité plus instable, avec des mois pleins et des creux imprévisibles. Pour les habitants, c’est souvent la rotation qui dérange : valises la nuit, codes d’entrée diffusés par SMS, boîtiers à clés qui se multiplient sur les façades, rendant l’immeuble presque anonyme.

Résidence principale, résidence secondaire et mixité sociale

La limite des 90 jours pour une résidence principale est jugée acceptable par beaucoup, tant qu’elle n’ouvre pas la porte à un morcellement sauvage des copropriétés. Le sujet devient plus sensible avec la résidence secondaire, souvent mise en location quasiment toute l’année. Dans ces cas, la régulation touristique exige un changement d’usage et, depuis 2025, une compensation en longue durée. L’idée est simple : un appartement qui sort du parc d’habitation doit en faire entrer un autre.

Cette règle valorise les acteurs qui choisissent des modèles hybrides. On voit émerger des coopératives de propriétaires partageant un calendrier strict, des hôtes qui réservent une partie de l’année à des séjours longs destinés à des travailleurs en mission, et des conciergeries qui s’engagent sur des chartes éthiques (niveau sonore, gestion des déchets, information aux voisins). La qualité de vie devient un actif précieux à conserver.

• 🏠 90 jours maximum pour la résidence principale : repère clair pour les habitants.
• 🧳 Résidence secondaire soumise à changement d’usage et compensation : limitation de l’effet d’éviction.
• 🔑 Boîtiers à clés encadrés : moins de nuisances dans les parties communes.
• 🛍️ Commerces adaptés aux visiteurs, mais nécessité de préserver l’offre quotidienne.
• 🧩 Charte de voisinage et information en copropriété : apaisement du quotidien.
• 🚸 Proximité des écoles : enjeu de maintien des familles en centre-ville.

Quartier 🗺️	Effet observé 🔍	Réponse locale 🤝
Panier	Renouvellement de voyageurs, hausse des boîtiers à clés	Signalements à la mairie, médiation copropriété 🛎️
Noailles	Pression sur les loyers et commerces de niche	Accompagnement des commerçants, contrôle municipal 👮
Joliette	Arrivées par vagues lors des congrès	Charte conciergeries, règles d’accueil responsables 📜
Endoume	Location saisonnière en maisons de ville	Information sur la règle des 90 jours et DPE 🧩

Ce que change la pression immobilière

Sur le long terme, la courte durée non encadrée tend à transformer des appartements familiaux en actifs à rotation rapide. L’effet domino est connu : raréfaction de l’offre, loyers en hausse dans les immeubles encore disponibles, fragilisation d’écoles et d’associations qui perdent des adhérents. À l’inverse, un tourisme respectueux peut dynamiser les musées, les circuits patrimoniaux et l’emploi local. Marseille, riche de ses identités de quartier, cherche la ligne de crête entre hospitalité et droits des habitants. Voilà pourquoi les amendes records sont comprises par beaucoup comme une mise au point plus que comme une fermeture de porte.

Quand l’équilibre revient, tout le quartier y gagne : commerces de proximité, scènes culturelles, cafés et terrasses. L’important est de garantir une cohabitation lisible et pacifique.

Contrôle municipal et mode d’emploi pour rester dans la légalité à Marseille

Le débat est vif, mais les règles existent et elles sont claires. À Marseille, tout propriétaire qui bascule un bien vers la location saisonnière doit respecter une série d’obligations. Première étape : vérifier le statut du logement (résidence principale ou non), sa conformité énergétique et les règles d’urbanisme. Depuis 2025, le changement d’usage s’accompagne d’une compensation : créer ou remettre sur le marché un bien équivalent en longue durée. À défaut, l’exposition à des amendes s’accroît, surtout en cas de récidive ou de division illégale en studios meublés.

La municipalité a déployé une brigade dédiée au contrôle municipal. Elle vérifie les numéros d’enregistrement, la durée cumulée de mise en location, la présence de boîtiers à clés, les nuisances et l’éventuelle interdiction de louer dans les immeubles sous arrêté (péril, insalubrité). Un point souvent mal compris : il est désormais interdit de louer un logement classé G au diagnostic énergétique. Les propriétaires doivent planifier des travaux (isolation, ventilation, chauffage) ou renoncer à la courte durée.

Étapes clés pour louer sans risque

Rester dans la légalité évite les mauvaises surprises et protège la copropriété. Les démarches sont faisables, et les services municipaux fournissent des guides pratiques pour s’y retrouver. Des plateformes locales proposent aussi des accompagnements simplifiés pour la déclaration, la fiscalité et la gestion des résidus ménagers. Côté voisins, l’information en amont réduit 95 % des tensions rapportées aux syndics.

• 📝 Demander un numéro d’enregistrement sur le portail de la Ville.
• 🔁 Vérifier le plafond de 90 jours si résidence principale.
• 🏢 Déposer une demande de changement d’usage si résidence secondaire.
• ⚖️ Anticiper la compensation depuis 2025 pour toute transformation durable.
• ♻️ Contrôler le DPE et planifier les travaux si classe G.
• 📣 Informer la copropriété et installer une charte “silence” dans l’appartement.

Obligation ✅	Qui est concerné 👤	Échéance ⏳	Risque d’amendes 💸
Enregistrement	Tous les hôtes	Avant 1re annonce	Annonce retirée, sanction 🛑
90 jours	Résidence principale	Année civile	Amende et blocage plateforme ⛓️
Changement d’usage	Résidence secondaire	Avant mise en ligne	Amendes cumulatives ⚠️
Compensation	Transformations durables	Depuis 2025	Montants élevés 💥
DPE G interdit	Tous les bailleurs	Immédiat	Interdiction de louer 🚫

Pour les démarches, le site officiel rassemble les formulaires et contacts utiles. Les propriétaires y trouveront les mises à jour réglementaires et les simulateurs pour estimer la compensation ou l’éligibilité à la courte durée.

Accéder aux démarches locales sur marseille.fr

Dans les copropriétés bien informées, les conflits sont rares. La clé reste de jouer carte sur table, avec un modèle de location qui respecte le voisinage et la loi.

Au tribunal de Marseille : arguments croisés, conciergeries et calendrier des décisions

L’audience récente au tribunal civil illustre la complexité des dossiers. D’un côté, la municipalité présente des constats d’occupation et des changements d’usage non effectués. De l’autre, la défense évoque des logements vides lors de certains contrôles, des travaux en cours, et dénonce l’idée d’un “exemple” politique à l’approche des municipales. Une conciergerie, le Butler Group, est également assignée : la Ville estime que la chaîne de responsabilité inclut les intermédiaires qui exploitent, gèrent ou commercialisent sans vérifications suffisantes.

Le cas du chirurgien de Périgueux, propriétaire d’un immeuble ayant évolué vers 14 studios meublés après division, soulève une question récurrente : quand la transformation architecturale conduit-elle à un changement d’usage au sens légal ? Les juges examinent la finalité et la permanence de l’exploitation. Si l’usage touristique devient dominant et durable, la procédure de changement d’usage est incontournable, tout comme la compensation. Dans un immeuble sous arrêté de péril, l’interdiction de louer pèse encore plus lourd.

Chronologie et enjeux

Le procès a connu un renvoi à l’automne, avant que l’audience de novembre n’active vraiment le débat public. La Ville annonce vouloir poursuivre “systématiquement” les cas les plus manifestes. Les acteurs de la location meublée demandent, eux, des barèmes clairs, une pédagogie renforcée et la possibilité d’avenants pour régulariser sans tout arrêter. La décision attendue début 2026 fixera le cadre des sanctions civiles proportionnées à la gravité des faits constatés.

• 📅 Renvoi à l’automne puis audience de novembre au pôle civil.
• 🧑‍⚖️ Décision le 2 février 2026 : enjeu national pour la courte durée.
• 🧰 Conciergeries impliquées : obligation de due diligence.
• 🔍 Rôle des pièces : constats, annonces, données de plateformes.
• 📣 Accusation d’opportunité politique contestée par la Ville.

Jalon 🧭	Contenu 📑	Enjeu ⚖️
Assignations	Quatre propriétaires + une conciergerie	Définir la chaîne de responsabilité 🧷
Renvoi	Demande de la défense (automne)	Temps pour consolider les dossiers ⏱️
Audience	Examen des constats et divisions en studios	Qualification de l’usage touristique 🏷️
Décision	2 février 2026	Barème d’amendes et jurisprudence locale 📌

Qu’attendre pour les mois à venir ?

Si des amendes record sont confirmées, les grandes villes françaises pourraient s’en inspirer. À Marseille, l’effet le plus immédiat serait un mouvement de régularisation auprès des services municipaux, puis une baisse de l’offre illégale dans les secteurs les plus denses. Les conciergeries, elles, adapteraient leurs contrats : vérifications préalables, plafonds d’occupation, clauses de responsabilité. L’issue de cette affaire dessinera un standard marseillais pour les années à venir.

La justice dira la voie à suivre, mais le chantier est déjà en cours : pédagogie, contrôles, et accompagnement des hôtes vertueux.

Immobilier et régulation touristique : outils pour un modèle durable à Marseille

Au-delà du dossier judiciaire, il faut dessiner un modèle de ville accueillante et habitable. Le cœur du sujet réside dans l’équilibre entre la vitalité économique du séjour et la stabilité résidentielle. Marseille teste aujourd’hui plusieurs leviers : compensation à l’un pour un, plafonnement des jours de location, incitation aux rénovations énergétiques et contrôle des immeubles fragiles. Les discussions portent aussi sur la fiscalité locale, la taxe de séjour, et des programmes d’accompagnement pour aider les propriétaires à réorienter leurs biens vers la longue durée.

Des associations de quartier proposent une “charte d’hospitalité marseillaise” avec trois engagements clés : transparence sur l’enregistrement, respect strict du voisinage, et participation à un fonds local finançant des logements abordables. Certaines conciergeries commencent à y adhérer, comprenant que la qualité de l’accueil ne se mesure pas seulement au design des appartements, mais au respect de l’écosystème urbain.

Pistes concrètes pour concilier tourisme et droit au logement

Des exemples concrets émergent déjà. Un ensemble de propriétaires du Vieux-Port a basculé deux studios vers des baux meublés de douze mois pour des saisonniers de l’industrie maritime, tout en conservant une activité de courte durée encadrée sur un troisième bien. À Bompard, un immeuble a mis en place un règlement de copropriété incluant des consignes multilingues, des horaires de silence et un protocole de remise des clés physiquement pour réduire les nuisances nocturnes. Ce type d’accord local permet la cohabitation.

• 🤝 Charte locale d’hospitalité signée par hôtes et conciergeries.
• 🧮 Barème de compensation lisible et vérifiable publiquement.
• 🏗️ Aides à la rénovation énergétique conditionnées à la mise en location longue durée.
• 🧑‍🎓 Formations pour hôtes sur la légalité et la médiation de voisinage.
• 📍 Quotas par ilot pour éviter les “immeubles 100 % touristes”.
• 🧑‍⚕️ Priorité logement près des hôpitaux et des écoles afin de stabiliser les quartiers.

Levier 🔧	Mesure envisagée 📝	Résultat attendu 🌱
Compensation	1 bien saisonnier = 1 bien en longue durée	Stock locatif stabilisé 🏠
Plafonds	90 jours en résidence principale	Mixité préservée 🔄
Énergie	Interdiction DPE G et aides travaux	Qualité de l’habitat renforcée ♻️
Contrôle	Brigade municipale coordonnée	Moins de nuisances, plus de sécurité 👮
Concertation	Table ronde habitants/professionnels	Confiance et transparence 🤝

Le rôle des acteurs économiques

Commerçants, restaurateurs, hôteliers et hôtes particuliers partagent un intérêt commun : que Marseille reste attractive sans devenir impraticable pour ceux qui y vivent et y travaillent. Le tourisme peut financer la culture, l’espace public et la mobilité, à condition de ne pas déstabiliser le marché de l’immobilier. En responsabilisant toute la chaîne, des plateformes aux conciergeries, la Ville cherche une trajectoire gagnante. Les amendes records s’inscrivent dans cette pédagogie par la règle.

Le cap est tracé : un tourisme respectueux et des quartiers vivants, où l’on peut se loger à prix maîtrisé.

Cas pratiques et conseils aux propriétaires : prévenir plutôt que guérir

Le meilleur moyen d’éviter les amendes, c’est d’anticiper. Plusieurs cas de figure reviennent régulièrement dans les échanges avec les services municipaux et les syndics de copropriété. Un couple détenant une résidence secondaire à Saint-Victor souhaite la louer toute l’année : il lui faut un changement d’usage et, depuis 2025, une compensation. Un artisan souhaitant arrondir ses fins de mois via un studio de sa résidence principale : il peut louer jusqu’à 90 jours, sous réserve d’enregistrement et de respect du règlement de copropriété. Dans un appartement classé G, il faut d’abord rénover, car la location est interdite.

Les conciergeries, amenées à gérer entrées, sorties, ménage et messages, jouent un rôle clé. Celles qui s’engagent sur la légalité et la médiation sont de précieux alliés : elles vérifient l’enregistrement, comptent les nuits louées, informent les voisins et déclenchent le plan “silence” en cas de bruit. Certaines proposent même un “kit voisinage” avec numéro d’urgence local et consignes multilingues.

Check-list de conformité et bonnes pratiques

Avant de publier une annonce, quelques vérifications simples évitent des soucis coûteux. En cas de doute, un rendez-vous en mairie ou avec un avocat spécialisé apporte une réponse rapide. Les plateformes mettent aussi en place des filtres pour bloquer les annonces non conformes, mais la responsabilité finale reste du côté du propriétaire.

• 🔎 Confirmer l’usage du bien (principal vs secondaire).
• 📚 Lire les règles de copropriété et consignes d’affichage.
• 🧾 Avoir l’enregistrement et les justificatifs à jour.
• 🕰️ Suivre le compteur de nuits pour ne pas dépasser 90 jours.
• 🧯 Respecter les normes sécurité et l’état des parties communes.
• 📦 Organiser la gestion des déchets pour éviter les incivilités.

Situation 🧩	Action requise 🛠️	Risque si manquement ⚠️
Résidence secondaire	Changement d’usage + compensation	Amendes élevées, fermeture de l’annonce 💸
Résidence principale (≤90 j)	Enregistrement + comptage des nuits	Retrait de la publication, sanction 🛑
DPE G	Travaux avant location	Interdiction de louer, litige possible 🚫
Immeuble en péril	Suspension de toute location	Responsabilité renforcée, amendes 💥
Conciergerie mandatée	Contrat incluant conformité et médiation	Coresponsabilité, pénalités partagées 🤝

Préparer, vérifier, dialoguer : avec ces trois réflexes, la courte durée redevient une chance pour l’économie locale sans se transformer en casse-tête pour les voisins. C’est le sens des décisions prises par la Ville : éviter les débordements, pas interdire le tourisme.

Quelles sont les nouvelles limites de location pour une résidence principale à Marseille ?

Le plafond est fixé à 90 jours par an pour une résidence principale. Au-delà, la location bascule hors du cadre autorisé et expose à des amendes et au retrait de l’annonce.

Que risque un propriétaire qui n’effectue pas le changement d’usage pour une résidence secondaire ?

Sans changement d’usage et, depuis 2025, sans compensation d’un bien en longue durée, le propriétaire s’expose à des amendes élevées et à une action en justice, avec blocage possible par les plateformes.

La Ville peut-elle sanctionner une conciergerie ?

Oui. Si une conciergerie exploite ou gère des locations sans vérifier l’enregistrement, le changement d’usage ou le respect des 90 jours, elle peut être mise en cause et sanctionnée.

Peut-on louer un logement classé G au DPE ?

Non. La location des logements classés G est interdite. Des travaux de rénovation énergétique sont nécessaires avant toute mise en location, en courte ou longue durée.

Où trouver les formulaires et les règles à jour ?

Sur le site marseille.fr, rubrique Logement et Tourisme. On y retrouve l’enregistrement, les demandes de changement d’usage, les informations sur la compensation et les contacts de la brigade de contrôle municipal.